一、银行间的利率差异
了解过广州市场房贷利率的朋友不难发现，各个银行之间的利率差别较大。这些利率到底是谁定的？
其实人民银行会出台一个商贷的基准利率，这个基准利率所有银行的都统一的，但对于首套房来说，银行自己是权利调整利率的。如果是二套房，人民银行有明确规定最低不能低于上浮10%。所以如果有买二套房的朋友，就不用再问哪家银行可以做比上浮10%低的了，因为基本是不存在的，它是中行的一个规定。

二、优惠利率需要的条件
1.借款人的收入要符合你想申请那家银行的要求，有的银行要求收入是月供加负债的两倍，有的是2.5倍，外资行一般是2倍。
收入是月供加所有负债的两倍以上，这里所说的负债包含：车贷，信用贷等各种贷款每月的月供加上信用卡使用额度的10%，有些银行对于信用卡分期也会算负债，信用卡负债的看待每家银行差别较大，只能说利率最优惠的那几家银行是很关注信用卡负债的。
2.抵押物变现能力较高，这个是官方的一个说法。平时评估物业情况，主要是从地理位置和楼龄去评判。具体要根据申请银行的要求。大多数房子楼龄在1995年后，越秀海珠天河北的房子、1990年后都是可以的。一些银行对最小面积有要求，大多数银行没有。
3.一些银行对于优质客户是不看流水的，比如世界五百强的员工，公立学校的员工，公立医院的员工政府部门公务员，境内外的所有银行员工，中国五百强，福布斯两千强等等。只核实收入证明的真实性。 
三、贷款前需要哪些准备呢？
1.了解自己的征信，可以去网上自己打印也可以去人民银行或者去人民银行授权的银行网点打印个人版详细的征信报告。
征信里如果有当前逾期，或近半年有连续60天以上的逾期是会受到影响的
2.一般银行会看近半年工资的稳定性或者收入的稳定性，所以要提前半年关注自己工资的发放情况。如果平时是以现金或者支付宝微信的形式发放的，一定要想办法让公司的财务通过银行私人转账来发放工资。因为以现金形式发放的工资无法通过有效途径进行证明。大多数银行也不认现金形式，还有微信支付宝发放的工资。
3.提前几个月将信用卡和其他贷款还清，并在同贷之前最好不要刷信用卡。因为信用卡和其他类的贷款都会计入负债，可能会对贷款额度造成影响。如果不确定是否影响不妨用以下公式进行计算：
DIR（收入还贷比）=（月供+所有负债）\收入《50%（这也是评估自身贷款额度的公式）
4.提前关注银行的利率情况，房子定下来，能尽早申请就尽早，一来是提前锁定优惠利率，二是很多银行年底可能会面临额度问题。
如何评估自己的额度呢？
除了符合的购房贷款政策外，额度还和借款人的收入和负债有关，注意这里面提到了两个要素，一个是收入，一个是负债。从两个方面入手，提高自己的额度。
还是这个公式：DIR（收入还贷比）=（月供+所有负债）\收入《50%

四、消除负债的方式

1.信用卡只要全部结清或者恢复额度即可。
2.其他贷款最好能结清就结清，不能结清，就将这个已有贷款的月供作为其中的一项负债。还有一类贷款要特别提醒。就是循环额度贷款，就是先还利息再还本金的那种。有很多银行是将这类贷款的负债算的极高的，要格外注意。
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